Parfois, lors d’une transaction immobilière, il arrive qu’une assurance-titres soit proposée afin de sécuriser un créancier hypothécaire. Une question se pose alors : faut-il un certificat de localisation à jour?
Avant tout, il faut connaître le rôle, la portée et la finalité de chacun. On pourrait proposer la comparaison suivante : choisir entre un bilan de santé et une assurance-vie, ou encore, entre une inspection mécanique et une assurance-auto. Évidemment, on ne peut corriger un problème de freins grâce à une assurance-auto? Aussi en va-t-il de même pour une propriété : l’assurance-titres ne corrige pas un éventuel problème(1). Encore faut-il connaître les problèmes éventuels qu’une propriété peut receler…
Seul un certificat de localisation à jour peut déceler les anomalies éventuelles d’une propriété.
Très souvent, on croira qu’il n’y a aucune modification apportée à une propriété, mais de nombreux changements peuvent affecter l’état de l’immeuble(2). Les changements inhérents aux réglementations municipales ou provinciales sont fréquents et sont susceptibles de provoquer des impacts majeurs sur une propriété (zonage, bande riveraine, zone à risque, etc.). De plus, des changements d’occupation des lieux (clôture, haie, pavage, etc.) donnant lieu à la prescription acquisitive décennale peuvent survenir. Finalement, des changements mineurs peuvent également être la source de problèmes éventuels (balcon, terrasse, cabanon, piscine, etc.).
On pourrait bien sûr croire que ces problèmes sont mineurs, mais lorsqu’on y est confronté, on se rend facilement compte que l’assurance-titres ne règle pas tout.
Transformer une partie de sa résidence pour se conformer à la réglementation municipale sera probablement remboursé par l’assurance, mais personne ne paiera pour la perte de valeur, ni les cheveux blancs causés par la correction du problème.
(1) Foisy c. Létourneau, CQ (2007)
(2) Girard c. Arsenault, CQ (2005)
